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从佳兆业“暴雷”事件,聊聊房地产那些事儿

  • 文章来源:未知 / 作者:admin / 发布时间:2022-02-25
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    昨天,福布斯发布了中国内地富豪榜,房地产大佬们全都排到了三十名以后,万达的王健林和恒大的许家印位居33名和44名,两位分别是2016年和2017年的首富,风头曾经一时无两。

    在上周公布的2021年度《胡润百富榜》,许家印成为今年排名榜上财富缩水最多的企业家,以730亿元排名第七十位,较去年的第五位大跌六十五位。

    胡润表示:“十年前,前十门槛上升为360亿,从事房地产的企业家比例较高。”而今年,房地产行业第一次没有一位企业家进入前十。地产富豪们财富缩水,内房股板块总市值逐年走低,都映射出房地产行业的基本行情:众多房企遭遇寒冬,经历着融资与销售的双重困难,举步维艰。

    先来看融资方面的问题。

    实际上,从今年开始,房企发债规模已经在不断减小。有些企业是想主动降杠杆,有些则是因融资收紧而被动应对。

    有数据显示,截至今年上半年,房地产开发贷余额12.3万亿,同比增长2.8%,增速创下了历史最低值。房地产资金信托余额2.08万亿,同比下滑16.94%,录得历史最大跌幅。

    海外发债市场,房企的处境就更加严峻,境外债券发行进一步收紧,有些房企甚至借不了新的美元债。今年前三季度,房企境外发债2379亿元,同比下降24%,占比同比下降2个百分点至44%。

    融资难了,但账上趴着的巨量债务可不会自己减少,这令房企提心吊胆,也让投资者忧心忡忡。

    进入四季度,花样年、新力控股等房企美元债已经构成实质性违约,本来就脆弱的境外债券市场造成了更大的打击,英皇国际yhgj,将此轮美元债信用危机推向高潮。

    截止到今年年底,总计有38只地产美元全将到期或者支付利息,累计金额超过92亿美元,其中佳兆业、花样年、海伦堡、建业地产以及世茂的到期规模较大。

    作为郑裕彤“大D会”的主要投资标地之一,佳兆业以4亿美元位居单笔到期债务余额的最高位,到期日是12月7日。此外,佳兆业还有8亿美元债是明年到期。

    现状下,海外发债、借新还旧这些平常不过的滚动机制已经不太可行。目前整个行业,从监管层到银行到金融机构,几乎一刀切,直接断掉很多公司的现金流,这将对一些本身资产、营收都还不错的房企产生致命影响。阳光城和佳兆业都是例子。

    这里还要提及一下,五六年前的资管新规出台导致银行等非标融资业务萎缩,那时的房地产仍被视作优质资产,具有较强的金融属性。于是,不少房企布局金融投资,一方面想要掌握低成本的资金,另一方面也是想突围甚至弯道超车。根据资料,在2015年时至少有五十多家房地产企业涉足互联网金融。

    随着P2P在监管下被清退,地产公司又在第三方财富管理公司中找到机会,自建财富团队。在融资通道限制和三条红线等监管要求下,地产系财务管理公司开始兴起,成为新的融资渠道,一定程度上解决了流动资金的需求。

    但是,探路失败的地产系财富平台数量不少,借助财富平台输血难以持久,最大的风险就在于资金链的安全性、融资渠道的畅通,以及专业的管理方式。

    在雷声不断的环境中,兑付问题频频发生,恐怕房地产行业内都面临着资金困难,只有国企和大的龙头企业才相对安全些,投资者们需要提高风险意识谨慎操作。

    之前是恒大财富的闹剧,昨天佳兆业也因理财产品逾期,信托违约在即,股价暴跌不止,今天佳兆业相关的四家上市公司集体停牌。

    面临即将到期的债务,只能以自有资金或者销售回款兑付。然而,房企销售下行压力加剧,想要以价换量回笼资金很难。11月3日佳兆业公布了今年10月份的销售业绩,合同销售金额为81.95亿元人民币,按年下跌30.5%;合约建筑面积同比下降34.8%。从9月份和10月份的房企成绩单来看,销售业绩明显不如上半年,呈现出下滑趋势。

    还有很多类似的房企,也面临同样问题。现金流本来就不富裕,要还债更是雪上加霜,就出现了违约的现象。这仿佛陷入了一个恶性循环。

    动荡之际,评级机构纷纷下调信贷评级,中资美元债市大幅波动。从十月份至今,合生创展、佳兆业、绿地控股、雅居乐、新城发展、阳光城等多只地产美元债大幅下跌。近一周之内,跌幅普遍在20%左右,让人有些唏嘘。今年要到期的债券受到冲击最大,其次是2022年的债券。

    在此环境下,房企境外债券市场出现了一波回购潮。根据统计,今年下半年以来,有近20家房企陆续实行境外回购,包括佳兆业、海伦堡、鑫苑置业、建业地产、融信中国等,回购次数超过100。一方面,以此种方式进行债务置换,缓解短期内的到期压力,避免信用危机的爆发。另一方面,希望能够提振市场信心,对价格维稳,尽管杯水车薪。

    目前的情况下,佳兆业选择卖掉资产,应该是最简单粗暴的方式了。根据报道,集团已着手处置重大资产,重大资产处置引来的资金将作为锦恒财富产品兑付的补充资金来源。

    最后要说一句,政府调控需要时间,整体风险还是相对可控的,相信会日见成效,。

    与此同时,房企高管们也应该好好思考一下,如何能有序滚动债券偿还和再融资,推动企业日常稳定地经营,并恢复投资者们的信心。

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